Featured Articlesเรื่องควรรู้ เมื่ออยู่เมลเบิร์น

5 สิ่งควรรู้ก่อนเซ็นต์สัญญาเช่าตึก Commercial LEASE

5 สิ่งควรรู้ก่อนเซ็นต์สัญญาเช่าตึก ในออสเตรเลีย


Things to know before signing the commercial LEASE

สำหรับนักธุรกิจหรือนักลงทุนที่ยังไม่สามารถครอบครองเป็นเจ้าของตึกหรือพื้นที่ในการทำธุรกิจของตนเองได้นั้น เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าท่านมีความจำเป็นที่ต้อง เช่า พื้นที่ของบุคคลอื่นเพื่อทำการค้าขายหรือลงทุน ด้วยเหตุนี้ เราทนายเพื่อคนไทย (LawyersForTHAI) จึงมีข้อคิดให้ท่านได้ไตร่ตรองหรือใช้ข้อระวังเหล่านี้ในการคำนวณการลงทุน และเป็นแง่คิดดีๆของท่าน ก่อนที่ท่านจะดำเนินการเช่าตึกเพื่อทำธุรกิจต่อไป และ เพื่อให้นักธุรกิจทุกท่านได้คำนึงคำนวณ เรื่อง กำไร และ ขาดทุน ก่อนที่ดำเนินการซื้อขายธุรกิจนั้นๆ เราจึงอยากให้ท่านได้คิดตามข้อคิดต่างๆ ดังนี้ค่ะ

  • ค่าเช่า (Rents)

  • ค่าใช้จ่ายต่างๆ (Utility costs and outgoing)

  • ความรับผิดชอบ (Responsibilities)

  • ระยะเวลาเช่า (Term of Lease)

  • สภาพก่อน และหลังเช่า (Conditions)

lease agreement

 

1.ค่าเช่า:ผู้เช่า(Tenant) ควรคำนวณค่าเช่าจากพื้นที่ เพื่อให้ได้ผลประโยชน์สูงสุด โดยใช้ค่าเฉลี่ยจากประสบการณ์ หรือ การศึกษาจากเวปไซต์ของ Real Estate Agent ว่าในพื้นที่ที่ท่านจะทำการเช่านั้นโดยเฉลี่ยแล้วมีค่าเช่าต่อปีเท่าไหร่ และ ต้องคำนึงถึง ค่าเช่าที่ขึ้นลงตามราคาตลาด Market review หรือ ตามดัชนีราคาผู้บริโภค (Consumer Price Index : CPI) หรือ ค่าเช่าแบบกำหนดตายตัว(Fixed rate) และ สิ่งที่ลืมไม่ได้คือการคำนวณค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในทุกๆปีค่ะ

2.ค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ (Outgoing) นี้เป็นสิ่งที่ต้องใช้ในการคำนวณกำไรขาดทุนด้วยนะคะ ถึงแม้ว่าราคาค่าเช่าจะเป็นปัจจัยหลัก แต่ปัจจัยรองอื่นๆเช่น ค่าน้ำที่ใช้ในธุรกิจ ค่าบำบัดน้ำเสีย ค่าไฟ ค่าเทศบาล(Council Rate) ค่าภาษีที่ดิน และอื่นๆ ที่เรียกว่า Outgoingค่ะ ก็เป็นสิ่งที่ต้องนำมาคำนวณค่าใช้จ่ายเช่นกันค่ะ

3.ความรับผิดชอบ เป็นสิ่งที่เราต้องเรียนรู้เลยทีเดียวค่ะ ว่าผู้ให้เช่าหรือเจ้าของตึก(Landlord) และ ผู้เช่า (Tenant) นั้นมีหน้าที่รับผิดชอบอะไรบ้างค่ะ ซึ่งความรับผิดชอบหลักๆ ของ ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของตึก  (Landlord) โดยทั่วไปจะต้องรับผิดชอบต่อการซ่อมบำรุงอาคาร ซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญาเช่าแล้วนะคะ as outlined in Section 52 of the Act:

3.1. The Landlord จะต้องรับผิดชอบต่อการซ่อมบำรุงโครงสร้างของอาคารสถานที่ ได้แก่ กำแพง และ หลังคา;

3.2. The Landlord จะต้องรับผิดชอบต่อการซ่อมบำรุงอุปกรณ์ หรือ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ติดตั้งในอาคารซึ่งเป็นของ Landlordเช่น ชั้นวางของต่างๆ หรือ แอร์คอนดิชั่น

3.3. เครื่องใช้และอุปกรณ์ที่กำหนดให้ Landlord เป็นผู้ติดตั้งนั้น ได้ถูกกำหนดไว้ในสัญญาเช่าเช่นกัน ซึ่งเป็นส่วนที่จะต้องให้บริการแก่ผู้เช่า เช่น  gas, electricity and water (i.e. powerboards, water pipes and the hot water system). แต่กระนั้นตามสัญญาเช่าแล้ว Landlord ไม่ต้องรับผิดชอบการซ่อมบำรุงอุปกรณ์เหล่านั้นนะคะ

3.4. ถ้าผู้เช่าต้องการให้ Landlord ทำการซ่อมแซมในส่วนไหนผู้เช่าจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อ Landlord เพื่อให้ทำการซ่อมต่อไปค่ะ (see section 52(3)(a));

3.5. อย่างไรก็ตามเมื่อสัญญาเช่าหมดลง Landlord มีสิทธิ์เต็มที่ ที่จะให้ผู้เช่าเคลียร์พื้นที่ก่อนจะย้ายออก ข้อนี้ต้องระวังด้วยค่ะว่าคุณได้เขียนไว้ตั้งแต่เริ่มทำสัญญาว่า เมื่อสัญญาเช่าหมดลงผู้เช่าจะย้ายของออก และ เคลียร์พื้นที่การเช่าตามสภาพการใช้งานที่สมเหตุสมผล หรือ Fair wear and tear ค่ะ มิฉะนั้น  Landlord ก็จะมีสิทธิ์ให้คุณทำพื้นที่ให้มีสภาพเหมือนกับตอนที่เริ่มเช่าในครั้งแรกได้นะคะ ซึ่งในข้อนี้ก็จะไม่ยุติธรรมสักเท่าไหร่สำหรับผู้เช่าค่ะ

4. การกำหนดระยะเวลาการเช่าพื้นที่(Term of Lease) ผู้เช่า (Tenant) ควรคำนวณระยะเวลาการเช่าจากราคาเช่า ณ ปัจจุบัน รวมกับค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นในแต่ละปี ซึ่งจะทำให้ผู้เช่า (Tenant) ทราบว่า ควรจะขอระยะเวลาเช่าหรือแบ่งช่วงเช่าแบบไหนถึงจะเหมาะกับธุรกิจของท่าน ตัวอย่างเช่น

4.1. การเช่าตึกแบบ 15 ปี อาจแบ่งช่วงการเช่าออกเป็น 3 ช่วง ช่วงละ 5 ปี และ ก่อนที่การเช่าแต่ละช่วงได้หมดลง อาจจะมีการกำหนดว่า การเช่าช่วงต่อไปจะต้องคำนวณค่าเช่าจาก Market Review หรือ CPI เพื่อทำให้ค่าเช่าในช่วงต่อไปลดลงค่ะ

4.2. ทั้งนี้ ตึกในบางพื้นที่อาจมีราคาสูงเนื่องจาก เป็นทำเลการค้าที่ดี ผู้เช่าจึงควรใช้การเช่าตึกแบบ 9-12 ปี และอาจแบ่งช่วงการเช่าออกเป็น 3 ช่วง ช่วงละ 3 ปี และ ก่อนที่การเช่าแต่ละช่วงได้หมดลง อาจจะมีการกำหนดว่า การเช่าช่วงต่อไปจะต้องคำนวณค่าเช่าจาก Market Review หรือ CPI ค่ะ

4.3.การทำการเช่าช่วงที่เหลือต่อไปนั้น (Further Term) ผู้เช่า (Tenant) จะต้องทำการขอเช่าช่วงต่อไป หรือ ที่เรียกว่าExercise Lease กับ ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของตึก (Landlord) ด้วยนะคะ ซึ่งใน สัญญาเช่ามักจะกำหนดไว้ ให้ Exercise Leaseก่อนช่วงการเช่าจะหมดลง 3-6 เดือน ค่ะ

melbourne
Melbourne Skyline

5. สิ่งสุดท้ายที่พึงระวังคือ สภาพของตึก ก่อนเช่า และ หลังเช่าค่ะ ผู้เช่า(Tenant) บางท่านอาจไปเช่าตึกเปล่า ซึ่งไม่ได้ก่อสร้าง หรือ ตกแต่งอะไรเลย ดังนั้น ผู้เช่า (Tenant) จึงจำเป็นต้องปรึกษานักกฏหมายเพื่อช่วยในการร่างข้อความ (Special Clause) เพื่อแสดงว่า ตึกนี้ผู้เช่า (Tenant) เป็นผู้ที่ปรับปรุงภายในทั้งหมด และเมื่อมีการย้ายออก ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของตึก (Landlord) จะต้องให้ความยุติธรรมในการรื้อถอนด้วยคะ เพราะในสัญญาเช่ามักจะระบุว่าเมื่อสัญญาเช่าหมดลงผู้เช่า (Tenant) จะต้องทำสภาพตึกให้กลับมาเหมือนเดิมค่ะ ฉะนั้นคุณควรปรึกษานักกฏหมายในเรื่องการอ่านสัญญาเช่าทุกครั้งนะคะ เพราะข้อความเหล่านี้มักจะเป็นข้อความที่เพิ่มเติมเข้าไปในสัญญาเช่าค่ะ ฉะนั้นผู้เช่าควรจะระมัดระวังในจุดนี้ด้วยค่ะ

ขอขอบคุณบทความดีๆจาก :

LAWYERS FOR THAI 
ปรึกษาปัญหาด้านธุรกิจในภาษาที่คุณคุ้นเคย
Tel:+613 9670 2122, +61 3 9670 2872
Address: Level 18 1801/8 Sutherland Street, Melbourne, VIC 3000

Website:http://www.lawyersforthai.com

Tweet: LayersFor_Thai
Linked in: abigail-nota

Tags

Lawyers For Thai

สำนักงาน "ทนายเพื่อคนไทย" มีทีมงานทนายความและเจ้าหน้าที่ที่มีประสบการณ์เชี่ยวชาญทางด้านธุรกิจ เรายินดีให้คำปรึกษาทางด้านกฎหมายทั้งส่วนบุคคลและด้านธุรกิจ

Related Articles

Back to top button
Close