Featured Articlesที่หลับ ที่นอนเรื่องควรรู้ เมื่ออยู่เมลเบิร์น

Tenants Guide: สิ่งที่ควรรู้ ก่อนเช่าที่อยู่อาศัย

Tenants Guide: สิ่งที่ควรรู้ ก่อนเช่าที่อยู่อาศัย

สวัสดีคะเพื่อนๆ วันนี้อยากเอาสาระดีๆสำหรับใครที่ต้องการเช่าบ้านหรืออพาร์ทเม้นท์ ในเมลเบิร์นมาฝากคะ จริงๆแล้วเชื่อว่าเพื่อนๆหลายคนคงมีประสบการณ์การเช่าบ้าน หรืออพาร์ทเม้นท์ แต่สำหรับใครที่เพิ่งมาเมลเบิร์น และไม่มีประสบการณ์การเช่าเลยแล้วต้องการเช่าห้องอยู่อาจจะงงๆ และที่สำคัญหลายๆคนอาจมีปัญหากับผู้ให้เช่าด้วย (Property Landlord) ดังนั้นวันนี้เลยเลยอยากเอาข้อแนะนำดีๆมาในการ เช่าที่อยู่อาศัย มาฝากกันคะ

dekaus

ในการหาที่อยู่พวกอพาร์ทเม้นท์หรือบ้านเช่าในเมลเบิร์น เพื่อนๆส่วนใหญ่มักมองหากันตาม Internet ที่มีการโฆษณาเอาไว้ ใน websites หรือ blogs สำหรับหาที่อยู่ เช่น dekaus.com, domain.com.au, aussietip.com เป็นต้น หรือบางคนอาจเจอเป็นแผ่นประกาศให้เช่า ซึ่งผู้ให้เช่ามักให้ ชื่อและ contact details เอาไว้ให้สำหรับผู้ที่สนใจ ซึ่งหากเราสนใจก็สามารถติดต่อไปตามช่องทางที่ผู้ให้เช่าแจ้งไว้ได้เลยคะ เพื่อทำการพูดคุยสอบถามรายละเอียด รวมถึงนัดดูห้องหรือบ้านเช่า ซึ่งหากเราพอใจก็จะได้ทำการเช่ากันต่อไป สำหรับเพื่อนๆที่ไม่เคยมีประวัติการเช่าที่อยู่เลยอาจไม่รู้ว่าเราต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ง่ายๆคะ เอกสารที่เราต้องเตรียมส่วนมากก็เป็นเอกสารที่ยืนยันตัวตนของเราและที่สามารถเป็น References ให้กับเราได้ อาทิเช่น

  • Photo identification: driver’s licence/passport/student ID (เอกสารแสดงตัวตนที่มีรูป ชื่อและที่อยู่)
  • Verification of employment / Verification of income (จดหมายรับรองการทำงานหรือสลิปเงินเดือน)
  • Last phone bill/ electricity (บิลแจ้งค่าโทรศัพท์หรือค่าไฟจากที่อยู่เก่า)
  • Three personal references – These should not  be from relatives (จดหมายอ้างอิงจากบุคคลที่เรารู้จัก3 คน ซึ่งไม่ควรเป็นคนในครอบครัวหรือญาติ)

(เอกสารเหล่านี้ ลองสอบถามกับผู้ให้เช่าดูได้นะคะ ว่าเค้าต้องการให้เรายื่นเอกสารตัวไหนบ้างนะคะ)

เมื่อเราตัดสินใจที่จะเช่าที่พัก หลังจากพูดคุยตกลงกับ landlord เกี่ยวกับการเช่าแล้ว สิ่งสำคัญคือการทำสัญญาเช่า (Tenancy Agreement) ซึ่งการทำสัญญาเช่านั้นต้องทำก่อนจะมีการจ่ายเงินและก่อนผู้เช่าจะย้ายเข้าด้วย ซึ่งเอกสารสัญญาเช่านั้นทั้ง2ฝ่ายจะได้เก็บไว้คนละ1 ชุด ข้อสำคัญคือควรอ่านสัญญาให้ละเอียดรอบคอบ และหากมีข้อสงสัยใดในสัญญาควรสอบถามให้ได้คำตอบที่ชัดเจนเสมอก่อนการทำสัญญา

ข้อมูลสำคัญที่ต้องมีระบุไว้ในสัญญาเช่านั้น ได้แก่

  • The name and address of the tenant and the landlord  (ชื่อที่อยู่ที่ชัดเจนของทั้ง2ฝ่าย)
  • The date when the agreement starts and ends or state that the agreement is periodic  (ระบุระยะเวลาการเช่าที่ชัดเจน)
  • Details about how the tenant should pay the rent and how much the rent is (ระบุเนื้อหาเกี่ยวกับค่าเช่าและวิธีจ่ายค่าเช่าให้ชัดเจน)
  • Details about what the tenant and the landlord can and cannot do (ระบุข้อตกลงเกี่ยวกับสิ่งที่ทั้ง2ฝ่ายทำได้และห้ามทำในช่วงอยู่ในสัญญาเช่า)
  • Any special terms – Agreeing in advance, e.g. that dogs are allowed but must be kept outside or carpet cleaning (ระบุข้อตกลงสำคัญให้ชัดเจน เช่น ในการอนุญาติเลี้ยงสัตว์เลี้ยง เป็นต้น)
  • The length and type of tenancy- either a fixed term agreement where the tenant agrees to rent the property for fixed term such as 6,9,12 months or a periodic agreement when a tenant lives there for an indefinite period (ระยะเวลาและชนิดของการเช่า)
  • The amount of bond required (จำนวนเงินbond ที่ต้องจ่าย)
  • Other conditions and rules (กฏและข้อตกลงต่างๆ)

หลังจากตกลงและทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าได้เรียบร้อยแล้ว สิ่งต่อมาคือเราจะต้องจ่าย bond หรือง่ายๆเลยคือเงินมัดจำในการเช่านั่นเองคะ การที่ landlord เรียกเก็บ bond ก็เพื่อเป็นหนักประกันในกรณีที่ ผู้เช่า (Tenant) ไม่ทำตามข้อตกลงในสัญญาเช่า (Tenancy Agreement) ซึ่งเมื่อเราย้ายออก (moving out) เงิน bond อาจโดนหักในกรณีที่ต้องซ่อมบำรุงสิ่งที่ชำรุดระหว่างที่เราอาศัยอยู่หรือในกรณีที่ต้องมีการทำความสะอาดเป็นต้นและเราสามารถได้คืนบางส่วนคะหลังจากหักส่วนนั้นออกไป ซึ่งอยากแนะนำเพื่อนๆว่าให้สอบถามกับ landlord ให้กระจ่างและเข้าใจตรงกันว่าเมื่อเราพ้นสภาพผู้เช่าแล้วเรื่องเงิน bondจะเป็นยังไง เค้าจะหักอะไรบ้าง ซึ่งทางที่ดีอาจให้ใส่รายละเอียดให้ชัดเจนในสัญญาเช่าก็จะดีมาก อีกอย่างนึงคือเงินbond เป็นเงินที่เราจ่ายแยกออกมาจากค่าเช่า ดังนั้นเราไม่สามารถใช้เป็นเงินค่าเช่าได้นะคะ และเมื่อเราย้ายออกเราจึงไม่สามารถขอให้ landlord เก็บเงิน bond ของเราเป็นค่าเช่างวดสุดท้ายนะคะ

dekaus

ก่อนเราย้ายเข้า สิ่งสำคัญคือ landlord ต้องมอบเอกสารที่สำคัญเหล่านี้ให้แก่เราด้วยนะคะ

  • Copy of the Tenancy Agreement (สัญญาเช่า)
  • Receipt for initial rent amount, lease fees and bond (ใบเสร็จค่าเช่างวดแรกหรือค่าbond)
  • Photocopy of all keys and remote controls -if any (กุญแจและรีโมท)
  • The condition report (แบบตรวจสอบสภาพที่อยู่และของใช้ว่าอยู่สภาพดีหรือไม่ ซึ่งหากเช่าapartment มักจะมีให้ แต่บางที่อาจไม่มีให้ เราอาจต้องสำรวจเองแล้วแจ้งแก่ landlord)
  • Emergency contact details (ชื่อที่อยู่ เบอร์โทรศัพท์ของ Landlord สำหรับติดต่อในกรณีฉุกเฉิน)

เมื่อพูดถึง Condition Report บางคนที่เช่าที่พักอยู่อาจจะเคยเห็นและไม่เคยเห็น อันนี้แล้วแต่ว่า Landlord เค้าจะให้เรามารึเปล่านะคะ ส่วนตัวของผู้เขียนตอนเช่าอพาร์ทเม้นท์ เค้าได้ให้ฟอร์มมาให้เราเช็คสภาพของห้อง รวมถึงของใช้ต่างๆว่าอยู่ในสภาพไหนคะก่อนเราจะย้ายเข้าอยู่ ซึ่งหากอยู่ในสภาพชำรุดเราก็สามารถแจ้งให้เค้าหาช่างมาซ่อมให้เราได้คะ โดยที่เราไม่ต้องจ่าย หรือ อาจแจ้งให้เจ้าของห้องทราบเพื่อเวลาเราย้ายออกจะได้ไม่ต้องหักเงิน bond เราในส่วนนั้น ซึ่งเราแนะนำให้เราสำรวจให้ดีก่อนย้ายเข้า รวมถึงแนะนำให้ถ่ายรูปเก็บไว้และส่งให้เจ้าของทราบด้วยคะ สำหรับเพื่อนๆที่ไม่มี condition report มาให้ ก็ควรที่จะตวรจสภาพห้องด้วยเช่นกันนะคะ รวมถึงถ่ายรูปและส่งให้เจ้าของ และควรพูดคุยตกลงให้ชัดเจนเพราะสิ่งเหล่านี้จะช่วยเป็นหลักฐานให้เราในเรื่องการจ่ายค่าซ่อมบำรุงและการทำความสะอาดเวลาเราย้ายออก นอกจากนี้อยากแนะนำให้พูดคุยให้ชัดเจนกับผู้ให้เช่าและควรระบุข้อตกลงให้ชัดเจนในสัญญาเช่าด้วยนะคะ

dekaus

Routine inspection checklist

Landlord มีสิทธิ์มาเช็คสภาพ property เค้านะคะ ซึ่งเค้าจะแจ้งเราวันและเวลาที่จะเข้ามาให้เราทราบล่วงหน้าคะ ซึ่งสิทธิ์ในการ inspect นี้ก็เพื่อให้แน่ใจว่า property เค้าได้รับการดูแลเป็นอย่างดี ซึ่งสิ่งที่เค้าต้องการตรวจสอบก็คือ

 

 

  • The property is being maintained in a clean and tidy condition (สถานที่ได้รับการดูให้ให้สะอาดเรียบร้อยเป็นอย่างดี)
  • The property is not being damaged in any way (สภาพของที่อยู่อาศัยไม่ได้ถูกทำให้เสียหายในทางใด)
  • There are no more than the number of people specified on the tenancy agreement living at the property (ไม่มีคนอยู่เกินจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา)
  • No pets are housed at the property, unless otherwise agreed to (ไม่มีการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ยกเว้นที่ได้มีการตกลงกันตามสัญญา)
  • Any maintenance issue identified can be attended to (มาตรวจสอบและดูแลกรณีมีการซ่อมบำรุง)

นอกจากนี้เรื่องการขึ้นค่าเช่า (Rent increases) หาก landlord ต้องการขึ้นค่าเช่าระหว่างที่ยังมีสัญญาเช่าอยู่นั้น เค้าจำเป็นต้องแจ้งเราล่วงหน้าโดยการทำหนังสือแจ้งล่วงหน้า (proper notice)เป็นเวลา 60 วัน ซึ่งมีข้อกำหนดเกี่ยวกับเวลาที่จะทำการขึ้นค่าเช่าและจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งหากเป็นการเช่า แบบ fixed-term tenancy จะไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้นอกเสียจากจะมีระบุไว้ในสัญญาเช่า จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้เช่าต้องอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดเสมอก่อนทำสัญญา หากผู้เช่าคิดว่าค่าเช่าที่ขึ้นนั้นไม่สมเหตุสมผลเกินไป ผู้เช่าควรพูดคุยตกลง (negotiating with the landlord)ดูก่อนนะคะ แต่หากไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้เช่ามีสิทธิ์ที่จะยื่นคำร้องตรวจสอบไปยัง Consumer Affairs  Victoria ได้ภายใน30วันหลังจากได้รับ noticeขึ้นค่าเช่า ซึ่งเจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบโดยดูจากสภาพอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก และเปรียบเทียบค่าเช่ากับอาคารอื่นที่มีสภาพเหมือนกันในบริเวณเดียวกัน หากพบว่าค่าเช่าขึ้นสูงเกินไป ก็จะมีคำสั่งม่ให้ขึ้นค่าเช่าหรือถ้าหากขึ้นก็จะขึ้นแค่ที่เห็นสมควรตามจริง ซึ่งในกรณีที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นตระหว่างการดำเนินเรื่องในการตรวจสอบและเมื่อผลออกมาว่าค่าเช่าขึ้นเกินความเป็นจริง จะมีคำสั่งศาลให้ landlord จ่ายเงินคืนแกผู้เช่าตามจำนวนที่ได้จ่ายไป แต่ในขณะเดียวกันให้เรารู้ไว้ว่าหากการตรวจสอบพบว่าอาคารหรือบ้านที่เราเช่าอยู่นั้นค่าเช่าไม่ได้สูงอย่างที่ร้องเรียนไป เราเองจะเป็นคนโดนแจ้งข้อกล่าวหากลับและหากการตรวจสอบพบว่าproperty นั้นมีสภาพที่สามารถขึ้นราคาได้สูงกว่าที่แจ้ง ตรงนี้จึงเป็นสิทธิ์ของ landlord ที่จะขึ้นค่าเช่าเพิ่มได้อีกในอนาคต

*หากต้องการยื่นคำร้องตรวจสอบ

Address your request to:

The Director Consumer Affairs Victoria

GPO Box 123

Melbourne VIC 3001

 

Shared Households

ในกรณีที่เราเช่าบ้านหรืออพาร์ทเม้นท์ร่วมกับผู้อื่นที่หลายๆคนรู้จักคือ Shared House ซึ่งสิ่งที่พบเจอบ่อยๆคือ เราไม่รู้ว่าเราเช่าจากเจ้าของที่แท้จริงหรือว่าเราเช่าต่อจากผู้เช่าอีกคนที่เราเช่าอยู่ด้วย ซึ่งปัญหาที่เราเช่าต่อจากผู้เช่าอีกราย (sub-letting from another tenant) คือเราจะไม่มีสิทธิการเช่า (Tenancy rights) เนื่องจากในสถานการณ์ที่เราไม่ได้เป็นผู้เช่าร่วม (Co-tenancy) นั้นให้ตระหนักว่า the Residential Tenancies Act 1997 นั้นไม่ได้ครอบคุมในเรื่องสิทธิและความรับผิดชอบเนื่องจากเราไม่ใช่ co-tenancy เพราะชื่อเราไม่ได้อยู่ในสัญญานะคะ แต่หากเราอยู่ในฐานะ           

co-tenancy และมีชื่ออยู่ในสัญญาเช่า (Tenancy agreement) นั่นหมายถึงเรามีสิทธิของผู้เช่าอยู่ด้วยภายใต้ข้อตกลง

ในกรณีที่ผู้เช่าคนนึงออกแล้วมีผู้เช่าคนใหม่มาแทน ก็ให้แก้ไขชื่อในสัญญาเช่าโดยเอาชื่อผู้เช่าคนก่อนออกแล้วใส่ชื่อผู้เช่าใหม่แทนที่ แล้วให้ผู้เช่าใหม่จ่ายเงิน bondแทนของคนเก่า ซึ่งหากเราเป็นผู้เช่าใหม่เราอาจจะไม่ได้รับCondition Report แต่ที่ทำได้คือเราการ inspect ด้วยตนเองและถ่ายรูปสภาพของpropertyเก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐาน

ในการเช่าร่วมกันหลายคน landlord สามารถแต่งตั้งผู้เช่าคนหนึ่งขึ้นมาให้เป็น Sub-tenancy หรือพูดง่ายๆคือเป็นหัวหน้าผู้เช่า ซึ่งจะต้องมีการเขียนเป็นลายลักษณ์อักษรว่าแต่งตั้งบุคคลนี้เป็น sub-tenancy หากไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรถือว่าเป็นโมฆะ ซึ่ง sub-tenancy อาจได้รับมอบหมายให้เก็บค่าเช่าจากผู้เช่าคนอื่นๆในการจ่ายค่าเช่าให้ landlord เป็นต้น ซึ่งในกรณีที่ผู้เช่ามีปัญหาเกี่ยวกับ share house สามารถติดต่อไปยัง the Dispute Settlement Centre (03)9603 8370 หรือ 1800 658 528 (Freecall)

 

หากเพื่อนๆอยากรู้ข้อมูลเพิ่มเติม รวมถึง tenant rights หรือ มีปัญหาเกี่ยวกับการเช่า ที่เมลเบิร์นมีหน่วยงานช่วยเหลือนะคะ ลองเข้าไปดูกันได้ใน เว็บไซด์ Tenants Union of Victoria ได้คะ www.tuv.org.au หรือ เข้าไปอ่านข้อมูลของ Consumer Affairs Victoria – www.consumer.vic.gov.au   กันได้นะคะ ^^

Tags

Related Articles

Leave a Reply

Back to top button
Close